2011 a été une année de découverte et d’exploration pour le comité de travail de l’ACELS sur les impôts fonciers en Ontario. Le plus important problème auquel nous avons fait face a été l’intention de la Société d’évaluation foncière des municipalités (SEFM) d’utiliser plutôt une approche par revenu plutôt que l’approche par coûts lors de l’évaluation des propriétés d’entreposage libre-service. Cette modification aurait affectée la valeur établie pour votre propriété pour les années fiscales 2013 à 2016. Nous avons aussi dû traiter la problématique des exemptions pour l’inoccupation ainsi que les réponses des municipalités à nos demandes.

Comme nous l’avons présenté dans de nombreux e-mails envoyés aux propriétaires d’entreprise d’entreposage libre-service en Ontario, si l’approche par revenu est appliquée de manière inappropriée, nous pourrions faire face à une augmentation injuste de nos dépenses en impôt foncier qui pourraient atteindre jusqu’à… 40 % dans certains cas !

L’objectif du comité de travail de l’Association canadienne d’entreposage libre-service sur les impôts fonciers en Ontario est de vous permettre de profiter des informations qui vous aideront à mieux comprendre les problèmes que l’ACELS et notre industrie en général devront affronter.

Le comité de travail de l’Association canadienne d’entreposage libre-service sur les impôts fonciers en Ontario

Résumé des actions entreprises

L’an dernier, le comité de travail de l’ACELS sur les impôts fonciers en Ontario, l’OPTC (Ontario property tax committee) a tenu de nombreuses rencontres et sessions de négociation avec la SEFM. Voici quelques-unes des mises à jour et aperçus des progrès accomplis :

Milieu 2010

Après les enquêtes de l’ACELS, la SEFM confirme qu’elle planifie l’application d’une modification de son approche d’évaluation des sites d’entreposage libre-service; c’est à dire l’adoption d’une approche en fonction des revenus plutôt que des coûts.

Milieu 2010

Suite à notre analyse, ce changement d’approche, s’il est mis en application selon la proposition actuelle, entraînerait des augmentations substantielles d’impôt foncier pour les propriétaires de site entreposage libre-service en Ontario – jusqu’à 40 % d’augmentation dans certains cas. Le comité de travail de l’ACELS sur l’impôt foncier en Ontario est officiellement constitué et mandaté par le conseil d’administration de l’ACELS pour analyser et informer les collègues propriétaires d’entreprise libre-service et la SEFM sur le choix de l’approche à privilégier pour l’évaluation foncière.

Septembre 2010

L’ACELS rencontre les représentants de la SEFM. Cette première rencontre a permis aux membres de l’ACELS et du CIFO de rencontrer les décideurs de la SEFM.

Novembre 2010

Un premier contact est fait avec les propriétaires d’entreprise d’entreposage libre-service ontariens lors du congrès de l’ACELS 2010. Les informations sur les modifications envisagées de l’approche d’évaluation foncière ont été transmises.

Mars 2011

Le partage des informations parmi les exploitants de site d’entreposage libre-service ontariens devient la stratégie clé pour assurer le succès du projet de l’ACELS sur les impôts fonciers en Ontario.

Nous avons reçu certains exemples mais nous devons en obtenir encore plus. Pour nous, il est primordial trouver des exemples d’entreprises d’entreposage libre-service qui fonctionnent hors de sites loués. Cela nous permettra de démontrer à la SEFM que les loyers que nous appliquons peuvent être partiellement répartis sur l’immobilier, et que le reste peut être appliqué à la valeur de notre entreprise en raison des services que nous offrons.

Des kits d’information, qui décrivent les problèmes auxquels fait face cette industrie en Ontario, sont envoyés aux propriétaires des entreprises d’entreposage libre-service en Ontario.

Mai 2011

Tel que prévu, la SEFM envoie un formulaire de demande d’informations sur la location, première étape vers l’adoption d’une éventuelle approche basée sur les revenus.

L’ACELS et l’OPTC offrent un service de soutien sur la façon de remplir les formulaires et de communiquer avec la SEFM.

Août 2011

La SEFM envoie des lettres aux propriétaires des entreprises d’entreposage libre-service pour les informer. Ces lettres ont été envoyées aux propriétaires qui n’avaient pas rempli les formulaires ou qui n’avaient pas fourni toutes les informations requises à la SEFM.

18 octobre 2011

Rencontre avec l’Institut International de la fiscalité immobilière (IIFI) pour discuter des défis que notre industrie doit affronter. L’IIFI est une organisation sans but lucratif et indépendante dont l’objectif est de favoriser et d’encourager l’adoption d’idéaux en matière de mesures fiscales et d’évaluation immobilière à l’échelle internationale.

24 octobre 2011

L’IIFI va de l’avant avec une proposition pour le développement d’une méthodologie d’évaluation adaptée aux besoins des entreprises d’entreposage libre-service. Cette proposition est présentement à l’étude par l’ACELS.

2 novembre 2011

Rencontre entre l’ACELS et la SEFM, les résultats de cette rencontre sont les suivants :

L’association s’est engagée à travailler en collaboration avec la SEFM avant que ne soit mise en application la nouvelle méthode d’évaluation,
La SEFM a accepté de travailler en étroite collaboration avec nous.

3 Novembre 2011

Le comité de travail de l’ACELS sur les impôts fonciers en Ontario a rencontré les membres de l’IIFI à Washington D.C., voici les conclusions de cette rencontre :

Il a été démontré que l’approche d’évaluation foncière basée sur les revenus est une option complexe qui affecte plusieurs juridictions et industries et qu’elle doit être utilisée prudemment.
Il reste beaucoup de place pour la discussion et la recherche dans le marché sur la question de l’approche d’évaluation fiscale basée sur les revenus et l’expertise appliquée aux entreprises.
Il existe peu de cas de jurisprudence dans l’industrie de l’entreposage libre-service. Selon ce que nous avons appris lors du congrès, l’approche d’évaluation par les coûts est la première option qui est défendue par le comité, et elle constitue la méthode la plus simple et la plus directe de déterminer la valeur de l’évaluation foncière pour les propriétés d’entreposage libre-service.
Si l’approche basée sur les revenus est adoptée, nous devrons travailler pour sensibiliser la SEFM et demander des modifications substantielles au programme d’impôt foncier et reporter cet objectif à 2017.

L’Association canadienne d’entreposage libre-service –

Où en sommes-nous maintenant avec cet important projet !

Nous avons reçus les premières informations de la part de la SEFM… collecte d’informations. Nous devons maintenant continuer de sensibiliser la SEFM et l’informer sur les réalités de notre industrie afin que les raisons qui nous incitent à conserver l’approche d’évaluation basée sur les coûts soient claires et bien comprises, ou informer la SEFM des façons de mettre en application une approche basée sur les revenus qui tient compte des différents actifs qui composent une entreprise d’entreposage libre-service. Pour atteindre cet objectif nous devons poser les gestes suivants :

Nous devons sensibiliser les propriétaires d’entreprise d’entreposage libre-service sur les méthodes appropriés de documenter les achats et les ventes d’entreprises d’entreposage libre-service.

La SEFM ne doit pas être vue comme la seule responsable des problèmes qui touchent l’évaluation foncière du secteur de l’entreposage libre-service et de l’adoption de l’approche basée sur les revenus.

À plusieurs occasions, les ventes d’entreprises d’entreposage libre-service ont été enregistrées en tant que valeur unique indivisible et cette situation a créé beaucoup de confusion auprès de la SEFM. Dans plusieurs cas, les aspects tangibles (imposables) et intangibles (non imposables) des entreprises n’avaient pas été séparés lors des transactions.
Au cours des cinq dernières années, les ventes d’entreprises d’entreposage libre-service ont démontré de grandes différences entre les valeurs évaluées (préparées en fonction de l’approche basée sur les coûts) et les valeurs réelles des transactions. Encore une fois, ceci est uniquement dû au prix d’achat qui n’a pas été réparti correctement.
Cette grande différence a obligé les municipalités à demander à la SEFM d’effectuer une révision de la méthode d’évaluation pour les entreprises d’entreposage libre-service.

Étant donné que l’entreposage libre-service est un secteur unique, nous devons définir les paramètres de notre industrie afin de négocier en toute honnêteté avec la SEFM et les autres agences gouvernementales sur les questions d’impôts et autres sujets similaires.

Nous nous préparons à entreprendre des démarches pour aider la SEFM lors de sa prochaine initiative. Nous comptons sur votre soutien constant pour présenter une force unie et déterminée lors de nos négociations avec la SEFM.

La cueillette de données brutes est primordiale pour ce projet de l’ACELS. En tant que propriétaire d’une entreprise d’entreposage libre-service en Ontario, vous possédez des informations qui pourront nous aider à renforcer notre position et sensibiliser plus facilement la SEFM sur la réalité de notre industrie. Nous avons besoin d’exemples qui s’apparentent aux situations suivantes :

1. Les baux pour les édifices, là où les exploitants louent les installations d’un gestionnaire immobilier indépendant (nous avons besoin des détails concernant ces types de transactions)
2. Vente des carnets de location (par exemple des listes de clients) en marge de la propriété immobilière réelle.
3. Achats de l’entreprise d’entreposage libre-service seulement – sans transaction immobilière
4. Déménagement de l’entreprise vers de nouveaux locaux (relocalisation)
5. Les propriétés à usage multiples, là où des locataires commerciaux occupent une partie du site et l’entreprise d’entreposage libre-service utilise une autre partie de l’édifice.

Cette information aidera à clarifier et renforcer nos positions auprès de la SEFM. CE TYPE DE DONNÉES EST ABSOLUMENT ESSENTIEL !

Quelles sont les prochaines étapes qui attendent le projet de l’Association canadienne d’entreposage libre-service sur l’impôt foncier en Ontario ?

Établir des liens avec les décideurs de la SEFM. Offrir un soutien continu et sensibiliser les intervenants au moment où la SEFM choisira son approche d’évaluation foncière au milieu de 2012.

Analyser spécifiquement les ventes et les entreprises d’entreposage libre-service pour le compte de la SEFM.
Rappeler à la SEFM que les actifs tangibles et intangibles de la valeur totale de votre entreprise doivent être traités séparément et que seules les installations physiques de votre propriété doivent être considérées pour le calcul de l’impôt foncier.
Fournir des données convaincantes à la SEFM pour appuyer les éléments précédents.
Présenter des alternatives à l’approche basée sur les revenus qui pourront s’appliquer équitablement aux deux parties.

Sensibiliser les propriétaires d’entreprise d’entreposage libre-service sur la façon de documenter une transaction d’achat. Consultez l’addenda ci-dessous pour voir une analyse détaillée sur la bonne façon de structurer les transactions de vente.

Au début de 2012, l’ACELS avec le comité sur l’impôt foncier en Ontario tentera de développer un modèle d’évaluation basé sur les revenus qui permettra d’estimer la valeur réelle imposable d’une propriété (terrain et bâtiment) d’entreposage libre-service.

Récolter plus d’exemples de ventes et de transactions de propriétés d’entreposage libre-service pour aider à identifier la valeur intangible d’une entreprise par rapport au terrain et aux bâtiments. Récolter des informations brutes et des exemples spécifiques tels que :

1. Les ventes de site d’entreposage libre-service où la valeur de l’entreprise ou autres valeurs intangibles ont été séparées de la propriété réelle
2. Des entreprises d’entreposage libre-service qui sont exploitées à partir d’un immeuble loué
3. Continuer à nous établir en tant que groupe de propriétaires d’entreprise d’entreposage libre-service le plus important en Ontario afin de conserver notre pouvoir de négociation auprès de la SEFM. Celle-ci doit comprendre que nous sommes solidaires et unis.
4. Continuer de nous sensibiliser et d’informer nos membres en participant aux congrès, par des communications internes, en travaillant avec des experts en élaboration de politiques (par ex. l’IIFI), etc.

En continuant à communiquer et à travailler avec l’industrie et les experts en évaluation afin de définir les valeur d’une entreprise et la valeur des actifs imposables. En continuant cette lutte, nous nous rendrons peut-être compte de la nécessité d’engager d’autres experts tels que des lobbyistes, des évaluateurs, des avocats, etc.

Addenda : Évaluation de l’entreposage libre-service : Que nous disent les données du marché ?

Au cours des dernières années, le comité sur l’impôt foncier de l’ACELS a rencontré régulièrement la SEFM pour discuter du principe de modification de la méthode d’évaluation que la SEFM entend appliquer aux entreprises d’entreposage libre-service.

Le mandat de la SEFM est d’effectuer l’évaluation de la valeur actuelle (EVA) pour les propriétés réelles, dans le but de préparer une évaluation de la valeur la propriété qui servira de base d’imposition et de collectes des taxes aux niveaux municipal, provincial et fédéral. Le mandat d’évaluation (et non pas de taxation) sert à déterminer une ou plusieurs approches d’évaluation – Approche basée sur les coûts, approche basée sur les revenus ou comparaison directe – pour faire en sorte que les valeurs soient préparées et retournées de manière juste, équitable, précise et qu’elles soient représentatives de la valeur offerte sur le marché.

L’ensemble des droits (collecte des actifs) qui sont évalués sont légaux par définition, l’intérêt en fief simple à l’égard de la propriété. Ceci peut porter à confusion et mène souvent à des erreurs de compréhension du résultat de l’évaluation, particulièrement là où la limite entre les revenus de l’entreprise et les revenus de location par rapport à la valeur de la propriété réelle n’est pas claire et est trop complexe.

Le conflit résultant de la compréhension et de l’application de la définition de la valeur du marché de l’intérêt en fief simple tient du fait que du point de vue historique, les propriétés d’entreposage libre-service ne font pas de transaction ou n’ont pas à leur actif les transactions reconnues dans le contexte de l’ensemble des droits. La majorité des transactions concernant les entreprises d’entreposage libre-service, qu’elles aient été reconnues ou non, avec certaines conditions comprennent :

i. Le terrain

ii. Le ou les bâtiments

iii. Les luminaires, ameublements, équipements, inventaires, fournitures, etc.

iv. Les consommateurs existants qui paient l’utilisation de leur(s) unités d’entreposage à la semaine ou au mois

v. Une réglementation ou une reconnaissance par la communauté ou le marché local des services

offerts (par ex. la marque)

vi. Une liste des clients actuels ou passés qui utilisent ou ont utilisé le site pour

leurs besoins d’entreposage

vii. Le personnel, les politiques et les procédures existants qui permettent à l’entreprise d’assurer la fidélité

des clients ou d’en attirer de nouveaux tout en offrant un service efficace

Pour une illustration graphique des éléments précédents, veuillez nous envoyer un e-mail à info@cssa.ca et vous recevrez votre propre copie du schéma d’opération de la méthode d’évaluation

 

D’après la SEFM, que se passera-t-il sur le marché ?

Le rôle de la SEFM est de recueillir, interpréter et ultimement d’appliquer les données du marché afin d’obtenir une évaluation de la valeur actuelle (EVA).

Lorsque les acteurs de l’industrie transigent sur le marché, deux options s’offrent à eux quant à la façon dont le prix d’achat est réparti au processus de transfert du terrain. Traditionnellement, la pratique était la suivante :

1. Répartir 100 % du prix d’achat au terrain et aux bâtiments

2. Payer la taxe de transfert du terrain sur le prix d’achat total; et

3. Ne faire aucune distinction ou reconnaissance pour la valeur des baux en vigueur et/ou, effectuer une répartition pour l’entreprise ou pour toute autre valeur tangible associée à l’entreprise.

C’est cette information qui a traditionnellement été fournie à la SEFM pour la détermination de la valeur. Le résultat le plus courant obtenu avec cet exercice est que le(s) prix d’achat enregisté(s) dépasse(nt) l’EVA de la SEFM de 20 à 50 % !

Le vendeur et l’acheteur établissent le prix en fonction du flux de trésorerie (actuel et potentiel) de l’entreprise et ils l’appliquent à la valeur immobilière.

Quelles sont les options qui s’offrent à l’acheteur ?

La deuxième option est de penser et de planifier de manière plus critique en fonction de ce que vous achetez, de comprendre la répartition du prix d’achat ainsi que les implications et les opportunités offertes par les pratiques de dépréciation et de financement. Les choses auxquelles vous devez penser sont :

1. Le prix d’achat total ne devrait pas être réparti entre le terrain et l’édifice.

2. La valeur confirmée attribuée au processus de transfert du terrain ne constitue pas un point de référence qui permettra de soutenir le financement. Les prêteurs devraient comprendre cette réalité – s’ils ont bien compris votre entreprise.

3. Votre expert comptable devrait vous expliquer clairement quelles options sont disponibles pour l’attribution de différentes parties des actifs aux diverses sections du bilan comptable (par ex. le terrain et l’édifice, les baux, la bienveillance, etc.) et aux conséquences de la dépréciation.

4. Les acteurs de l’industrie devraient aussi être conscients, à partir de la perspective des dispositions, du traitement des gains en capital pour une propriété réelle comparativement aux autres actifs intangibles.

Qu’est-ce que l’approche basée sur les coûts ?

L’approche basée sur les coûts peut être définie simplement comme suit :

La valeur du terrain sur le marché, plus le coût actuel des améliorations apportées, moins toutes les formes de dépréciation, ce qui donne la valeur du marché telle que calculée avec l’approche basée sur les coûts.

Question :

Pourquoi l’industrie paie plus pour une entreprise d’entreposage libre-service qu’il lui en coûterait pour bâtir un nouveau bâtiment et ainsi ignorer le principe du capital de substitution ? Selon le principe du capital de substitution, un acheteur prudent ne paira pas plus pour acheter une propriété que le prix nécessaire pour la construction d’une propriété semblable. En d’autres mots, un acheteur ne paiera pas 2 000 000 $ pour acheter un nouvel édifice à logement s’il peut en construire un pour 1 500 000 $.

Réponse :

Elle ne le fait tout simplement pas ! L’industrie de l’entreposage libre-service n’est tout simplement pas constante dans la façon de documenter et de reconnaître les prix d’achat, désignant ainsi une pomme alors qu’il s’agit d’une orange et d’une banane.

Les membres du comité de travail de l’Association canadienne d’entreposage libre-service sur les impôts fonciers en Ontario sont : M. Scott Allan, CA – Apple Self Storage – Toronto, Ontario, M. Bob Langlois – AEC International et est présidé par M. Iqbal Khan, CA – Access Storate, Toronto, Ontario